Telepítési távolság
Itt, a Blogomon, nem olvashatod szerelmi horoszkópod, nem adok öltözködésedhez aktuális divattippet, és ma sem küldök ingyenes rúzsmintát! Inkább a Ház, a Lakás, az Otthon témakörébe invitállak…, tarts velem!
Heti okosság: Telepítési távolság
Benjáminék beépítetlen ingatlant vásároltak Budapesten, lakóövezetben. A telken OH, azaz oldalhatáron álló beépítéssel létesülhet új lakóépület. Az utca, és a közvetlen szomszédok beépítési módja vegyes képet mutat.
A bal oldali szomszédos ingatlanon szabadon álló lakóépület helyezkedik el, a jobb oldalon ugyan oldalhatáron álló, de a jelenleg érvényes Szabályozási Tervnek ellentmondva a telekingatlan bal oldalán.
A telekingatlan megvásásárlása előtt konzultáltunk a lehetőségekről, és a biztonság kedvéért az illetékes Építéshatóságot is megkerestük, hogy a vásárlás előtt tisztázzuk a telepítési távolságokat.
Mindezt azért, hogy már az előkészítés fázisában tájékozódjunk, és dönthessünk arról, érdemes-e majd kompromisszumokat kötni a lakóház mérete és tájolása kapcsán?!
Tehát a megvásárolni kívánt telekingatlan utcával párhuzamos szélessége: 13,41 m.
A Szabályozási terv a 11,0 és 14,0 m közötti telekszélességen előírja az OH, azaz az oldalhatáron álló telepítést a kedvezőtlenebb tájolás felé, azaz északi irányba, itt minimum 1,0 m oldalkertet is előír.
Az övezetben megengedett Ém, azaz épületmagasság: 6,0 m. Ennek kapcsán, a kedvezőbb tájolású bal oldali oldalkert minimális mérete egyelő az Ém méretével, azaz 6,0 m-rel.
Az előkertet építési vonal jelzi a Szabályozási tervlapon, ami a jól ismert 5,0 m. Itt annyit könnyít az SzT, hogy az építési vonalon az utcai homlokzat szélességnek legalább 40 %-nyi hosszát erre az építési vonalra kell telepíteni.
A hátsókert mérete eltér a megszokott mérettől, a szabályozás a zöldterületek növelése érdekében az 50,0 m-t meghaladó telekmélységű ingatlanok esetén 15,0 m-ben rögzíti.
A lakóépületek utcára merőleges hosszát általában maximum 20,0 m-ben határozzák meg, itt az 50,0 m feletti telekhossz kedvezően befolyásolja a maximalizált épülethosszúságot, ami 25 m a SzT szerint.
Az ábrán ábrázoltam az Építési helyet, amiből egyértelmű, hogy csupán egy 6,41 m szélességű lakóépület telepíthető ide.
Hogy mit lehet kihozni egy „virsli-alakú” lakóházból, az a megrendelői igényektől is függ! 😉
Ami jó hír, hogy a jobb oldali ingatlanon lévő lakóépület telekhatáron álló homlokzatán nincsen homlokzati nyílászáró!
Ezért nem kell telepítési távolságot tartani (OTÉK 36.§), ha az egymással szemben átfedésben lévő homlokzatok közül az egyik nyílás nélküli. Ha lenne rajta huzamos tartózkodású helyiség nyílászárója, úgy már a minimális tűztávolságot kellene ezen az oldalon oldalkertként tartani!
„Ami jó hír, hogy a jobb oldali ingatlanon lévő lakóépület telekhatáron álló homlokzatán nincsen homlokzati nyílászáró!”
Egyáltalán: szabályosan rakhatott volna nyílászárót erre az oldalra (huzamos tartózkodású helyiségre)?
Kedves kritizator!
Homlokzati nyílászáró szabályosan lehetne ezen a homlokzaton, mivel: Az épületnek a telek oldalhatárán csak tároló-, közlekedő-, tisztálkodó-, főzőhelyiség és illemhely, legalább 1,80 m-es mellvédmagasságú és helyiségenként legfeljebb 1 db 0,40 m2 nyíló felületű szellőzőablaka, szellőzőnyílása megengedett. (A főzőhelyiséget családi háznál konyhának értelmezem, és ott bizony huzamosan tartózkodunk! )
Ha ennél nagyobb nyílászárót, más méretű parapettel helyezett volna el az ott lakó, akkor ugyan nem szabályosan jár el, de nehezítené az érintett telek beépíthetőségét.
Kedves Térképző!
Az OTÉK ezt írja:
Eszerint a b) pontnak is meg kell felelni a telepítési távolságnál nem? Ott meg egy 0-nál nagyobb érték volna a 54/2014. (XII. 5.) BM rendeletben. Vagy én értem félre és bizonyos esetekben rá se kell nézni a tűzvédelmi szabályzatra?
Válaszát előre is köszönöm!
36. § (1) * Szomszédos telkeken a meglévő épületektől a megengedett legkisebb távolság nem lehet kisebb:
a) sem a (2) és (3) bekezdés szerinti telepítési távolságnál,
b) * sem az országos tűzvédelmi szabályzat szerint meghatározott tűztávolságnál.
(2) * A legkisebb telepítési távolság az egymással szemben átfedésben lévő olyan épületek között, amelyeknek homlokzata huzamos tartózkodás céljára szolgáló helyiség nyílását tartalmazza az építési telekre előírt (megengedett) legnagyobb beépítési magasság mértéke.
(3) * Nem kell telepítési távolságot tartani, ha az egymással szemben átfedésben lévő homlokzatok közül az egyik
a) nyílás nélküli vagy
b) csak nem huzamos tartózkodás céljára szolgáló helyiség nyílásait tartalmazza.
Tisztelt Nagy Csaba Úr!
A NAK -ba sorolt épületeknél az OTSZ legkisebb távolságnak 3 m-t enged. A keskeny telekszélésség kapcsán itt a nem egészen 4 m – széles lakóház létesülése, erősen korlátozná az Építtető lehetőségeit. Ez esetben azonban a telepítési távolságot felülírja az a tény, hogy az oldalhatárra telepített szomszédos, már meglévő épület felénk eső homlokzatán nincsen nyílászáró.
Valószínűleg eredeti elképzelés szerint (korábbi, már nem érvényes szabályozás szerint) ikresen lehetett volna csatlakozni.
Jelenleg érvényben lévő szabályozás nem ezt a beépítési módot erőlteti.
Üdvözlettel:
a Térképző
Tisztelt Térképző!
Köszönöm szépen részletes válaszát!
Ez annyit jelent, hogy általános esetben (ha a szomszéd telken nem pont a kerítés vonalában van a szomszéd ház fala) a 3m alá semmiképpen sem mehetne a telepítési távolság a mostani szabályozással akkor?
Az „NAK” kategóriába volna sorolva egy átlagos tégla falazatú épület, ami egy családi háztól elvárt magasságú és szintszámú nagyjából? Tehát kb. minden NAK, ami családi ház szinten előfordul, kivéve, ha valami éghető falazatú (faház, vagy könnyűszerkezetes)?
*Alapvetően azért izgat ez a kérdéskör, mert a szomszéd heves építkezésbe kezdett a hátsókertjében. Ami viszont a mi oldalkertünkhöz csatlakozik. És az oda telepítendő építményeire lehet, hogy vonatkozik telepítési távolság, ami befolyásolhatja a saját telkemen való építkezési lehetőségeket. (Sajnos a kerti tető érdekes jogi helyzet a mostani szabályozásban pl. és bizonyos helyzetben épületnek is minősülhet ahogy olvastam. Ami ugyan nem legálisan lenne a hátsókertjében, de ha ottmarad, akkor hosszútávon nekem okoz majd problémát a tervezett házbővítésnél.)
Üdvözlettel,
Nagy Csaba
Tisztelt Nagy Csaba Úr!
Igen, ezt jelenti. Kivéve, ha valamilyen más szabályozás nem írja ezt felül.
A NAK besorolást az OTSZ-ből lehet „megérteni” leginkább.
A hátsókert beépíthetőségét a Helyi Építési szabályzat is befolyásolja, érdemes lenne azért abba is belenézni!
Ha az Ön építési jogait sérti a szomszédos építkezés, akkor pláne azt javaslom, egyeztessen a Szomszéddal és az illetékes Építéshatósággal is, a saját érdekében!
Üdvözlettel:
a Térképző
Tisztelt Térképző!
Köszönöm szépen válaszát!
A probléma ott van, hogy a szomszéd meg van győződve arról, hogy igaza van, a helyi „Főépítészi és Városrendezési Iroda – Városrendezési Csoport” sem látott nagyon kivetnivalót a hátsókertbe való építésnek sajnos telefonos érdeklődés után. Legalábbis, amit oda épít a szomszéd az elvileg „Nem emberi tartózkodásra szolgáló építmény”, ami 100 légköbméter alatti. Az építési szabályzat nem tiltja az építmény hátsó kertbe építését.
-Az lehet, hogy ilyen „építményekre” sem az OTSZ sem az OTÉK telepítési távolság nem vonatkozik, hiszen nem „épület”, csupán építmény? Kerti építményként meg ilyen „műtárgy” féle lehet nagyjából.
Ugyanakkor a probléma ott van, hogy a szomszéd látszólag tovább bővíti az építményt egy kerti tetővel, amiről az OTÉK újabban már nem nyilatkozik, hogy az „építmény” vagy „épület”-e. Szóval azzal még lehet extra galiba, arról nem volt szó az elején.
Üdvözlettel,
Nagy Csaba
Tisztelt Nagy Csaba Úr!
Az épület jellemzően emberi tartózkodás céljára szolgáló építmény, ami a szerkezeteivel részben vagy egészben teret, helyiséget vagy ezek együttesét zárja körül, meghatározott rendeltetés vagy rendeltetésével összefüggő tevékenység, avagy rendszeres munkavégzés, illetve tárolás céljából.
Attól, hogy a hátsókertbe nem emberi tartózkodásra alkalmazott építményt építenek, azt nem sorolom a műtárgyak közé, mert a műtárgy nem tartalmaz épület „funkciót” (pl. út, híd, torony, távközlés, műsorszórás műszaki létesítményei, gáz-, folyadék-, ömlesztett anyag tárolására szolgáló és a nyomvonalas műszaki látesítmények).
Az építmény egy gyűjtőfogalom:
Építési tevékenységgel létrehozott, illetve késztermékként az építési helyszínre szállított, – rendeltetésére, szerkezeti megoldására, anyagára, készültségi fokára és kiterjedésére tekintet nélkül – minden olyan helyhez kötött műszaki alkotás, amely a terepszint, a víz vagy az azok alatti talaj, illetve azok feletti légtér megváltoztatásával, beépítésével jön létre. Tehát az építmény: az épület és műtárgy gyűjtőfogalma!
Üdvözlettel:
a Térképző
Tisztelt Térképző!
Köszönöm szépen a részletes választ!
Ez akkor annyit jelentene, hogy, mind az emberi tartózkodásra nem alkalmas építmény (négy fal és tető határolja), mind a kerti tető, ami a hátsókertben van tűztávolság tartását tenné kötelezővé az OTSZ szerint. Az érték feltehetően NAK besorolásúként 3m.
-Semmiképpen sem a „tárolási egység”-re vonatkozó kritériumok vonatkoznak a kis 100 légköbméter alatt építményre, illete a kerti tetőre nemde?
Úgy hogy a szomszéd hátsókertje az én oldalkertemhez csatlakozik ha túlzottan nagy távolságot kell tartani az zavarhatja a bővítést a kertemen belül.
3 méter nem vészes, mert az oldalkertet amúgy is üresen maradna a bővítésnél.
*Amúgy van egy kissé fura mondat a HÉSZ-ben: „(2) A kerti építmények közül kerti tető telkenként 1 db, legfeljebb 20 m2 vízszintes vetületű létesíthető.”
A jelen OTÉK a kerti építményeket viszont műtárgynak tartja. A szomszéd szépen kihasznált minden lehetőséget, hogy telirakja a hátsókertjét joghézagos építményekkel, amik akár zavarhatják a saját telkem beépítését vagy nem. Attól függően, hogy hogy van a jog értelmezve. Akár lehet, hogy oda sem tehette volna az építményeket, csak épp valaki az önkormányzaton épp úgy értelmezte, hogy mégis odarakhatja.
Tisztelettel,
Nagy Csaba
Kedves Csaba!
Amennyiben úgy érzi, a szomszédos ingatlan szabálytalanul bővül, és az Ön ingatlanjának szabályos bővítését veszélyezteti, ellenőriztesse le a helyi Építéshatósággal, minden rendben van-e?!
Előtte a Földhivatalnál is kutakodhat, vajon szerepelnek-e a melléképítmények a térképmásolaton. És azt is dokumentálhatja, mikor mi épül éppen…
Üdvözlettel:
a Térképző
Kedves Térképző!
Köszönöm szépen a választ!
Még az építés elején, amikor az alapokat ásták fel lett hívva az önkormányzat, hogy mondjanak véleményt, akkor nem nehezményezték a hátsókertbe építést.
Az önkormányzat honlapján van ilyen vázrajz szerűség, a 2019 júniusin nincsenek ezek, de a „100 légköbméter alatti, nem emberi tartózkodásra szolgáló építmény”-ek, azok amúgy is bejelentés és egyéb kötelezettség mentesek nemde?
Persze akkor még a kerti tetőről nem volt szó, ami épületnek minősülhet. És ha épület, akkor nem építhette volna a szomszéd a hátsókertbe. Valamint zavarhatja a telek beépítését. Ezzel kapcsolatban még nem lett keresve az önkormányzat, mert ez friss fejlemény, hogy hozzácsapott a szomszéd egy kerti tetőt is a korábbi építményhez.
Sajnos a HÉSZ feltehetően lemaradt az OTÉK-hez képest és tartalmaz egy ilyen részt:
„A kerti építmények közül kerti tető telkenként 1 db, legfeljebb 20 m2 vízszintes vetületű létesíthető.”
Ez kissé szembemegy azzal, hogy most már nincs külön definiálva a kerti tető, de ebbe kapaszkodhat a szomszéd. Valamint a kerti építmények műtárgynak vannak minősítve az OTÉK-ban.
Üdvözlettel,
Nagy Csaba
Kedves Csaba!
Újra azt javaslom:
Amennyiben úgy érzi, a szomszédos ingatlan szabálytalanul bővül, és az Ön ingatlanjának későbbi szabályos bővítését veszélyezteti, ellenőriztesse le a helyi Építéshatósággal, minden rendben van-e?!
Ennek legegyszerűbb és teljesen hivatalos módja: Hatósági szolgáltatás iránti kérelem benyújtása, amire kötelesek a tényfeltárás után írásban/érdemben válaszolni.
Üdvözlettel:
a Térképző
Kedves Térképző!
Köszönöm szépen!
„Hatósági szolgáltatás iránti kérelem benyújtása”
Ez nagyszerű. Eddig ez a telefonos, szóban való válasz nem nagyon vezetett sehova. Így gondolom a gondot akarják elkerülni. De ez kiváló, hogyha így írásban kell válaszolniuk, akkor talán tényleg kiderül az igazság.
Köszönettel,
Nagy Csaba